Panneau solaire copropriété : vote en AG, aides et étapes

Depuis la loi du 10 mars 2023, l’installation de panneaux solaires sur les toits, les façades et les garde-corps d’un immeuble se vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votants par correspondance suffit désormais à lancer le projet.

Le vote en assemblée générale a basculé à la majorité simple

L’article 44 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, dite loi d’accélération de la production d’énergies renouvelables, a complété l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Résultat : un projet de panneaux solaires en copropriété ne dépend plus de la majorité absolue de l’article 25, qui se calcule sur la totalité des voix du syndicat, absents compris.

L’écart entre les deux régimes est décisif. Une résolution soumise à l’article 25 échoue dès qu’un tiers des tantièmes reste silencieux le jour du vote. La même résolution soumise à l’article 24 passe avec la seule majorité simple des voix exprimées. Dans un immeuble où la participation plafonne autour de 60 %, cette bascule change l’issue du scrutin.

Ce cadre s’applique à un parc désormais entièrement recensé : l’immatriculation au registre national des copropriétés, tenu par l’Agence nationale de l’habitat, est obligatoire depuis le 31 décembre 2016.

Ce que la majorité simple couvre exactement

Le texte vise les ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique, dans trois emplacements précis :

• les toits, terrasses inaccessibles comprises
• les façades de l’immeuble
• les garde-corps des balcons et coursives

Les travaux connexes gardent leur régime propre. Un renforcement de charpente, une reprise d’étanchéité ou la création d’un local technique restent des travaux sur parties communes, soumis à leur majorité habituelle. Faites voter deux résolutions distinctes plutôt qu’une résolution fourre-tout, sous peine de fragiliser l’ensemble de la décision.

Les délais qui encadrent le vote

• convocation notifiée 21 jours au moins avant la séance, délai d’ordre public fixé par l’article 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
• question inscrite à l’ordre du jour avec le devis joint, sans quoi la résolution devient annulable
• action en nullité ouverte pendant 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Ce délai de deux mois est un délai de forclusion, pas de prescription. Passé ce cap, aucune contestation n’est plus recevable, quel que soit le vice de forme ou de fond invoqué. Un syndic sérieux attend son expiration avant d’engager la commande.

Toiture commune ou balcon privatif : deux régimes à ne pas confondre

Deux projets très différents se cachent derrière la même question. Le premier : la copropriété équipe les parties communes et devient elle-même productrice d’électricité. Le second : un copropriétaire veut poser des modules sur son balcon ou sa terrasse privative, pour son seul compte.

Avant de porter le sujet en assemblée, chiffrez le projet avec des professionnels qui documentent leur étude. Sur un projet solaire mené à Manosque, dans les Alpes-de-Haute-Provence, la démarche associe une analyse d’ombrage du bâti, une sélection d’installateurs certifiés RGE et des devis comparés sous 48 heures : le dossier complet détaille chaque poste de coût avant le passage en séance. Un chiffrage contradictoire de ce type désamorce la moitié des objections des copropriétaires.

Sur les parties communes

La toiture, les façades et les garde-corps appartiennent au syndicat des copropriétaires. L’installation, l’électricité produite et les recettes éventuelles reviennent donc à la collectivité, jamais à un lot en particulier. Le syndicat contracte en son nom, souscrit les assurances et porte la responsabilité de l’ouvrage devant les tiers.

Sur un balcon ou une terrasse privative

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 laisse chaque copropriétaire user librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Un kit posé au sol, sans fixation aux murs extérieurs et invisible depuis la voie publique, échappe au vote. Dès que les modules sont fixés au garde-corps ou visibles depuis l’extérieur, l’aspect de la façade change : l’autorisation de l’assemblée redevient obligatoire.

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique avait déjà abaissé la majorité applicable aux travaux d’économie d’énergie réalisés sur parties privatives dans un intérêt collectif. Si vous préparez ce type de demande, soignez le dossier visuel : teinte des modules, mode de fixation, réversibilité de la pose. Les mêmes réflexes valent quand vous cherchez à aménager une terrasse pour valoriser votre bien.

Autoconsommation collective : périmètre, PMO et partage de la production

Le montage qui donne tout son intérêt au solaire en immeuble porte un nom : l’autoconsommation collective. L’électricité produite sur le toit alimente d’abord les communs, puis les logements participants, sans transiter par un fournisseur. Le cadre figure aux articles L. 315-1 et suivants du code de l’énergie.

Le périmètre géographique

L’article L. 315-2 du code de l’énergie fixe la distance maximale entre le point de production et les points de consommation à 2 kilomètres. En zone rurale, ce seuil monte jusqu’à 20 kilomètres pour tenir compte des contraintes géographiques. Dès qu’un seul participant se trouve en zone urbaine, la règle des 2 kilomètres s’impose à toute l’opération. Un décret du 21 février 2025 a relevé le plafond de puissance cumulée d’une opération étendue de 3 à 5 mégawatts.

Pour une copropriété classique, la contrainte est rarement bloquante : producteur et consommateurs partagent le même bâtiment.

La personne morale organisatrice

Tous les participants se regroupent au sein d’une personne morale organisatrice, la PMO. Le syndicat des copropriétaires endosse ce rôle dans la plupart des projets, une association dédiée dans les autres. La PMO signe la convention d’autoconsommation collective avec Enedis, gestionnaire du réseau de distribution sur environ 95 % du territoire français, et reste son interlocuteur unique.

Points à trancher avant la signature :

• le périmètre exact et la liste nominative des participants
• les modalités d’entrée et de sortie d’un lot en cours de route
• le sort de l’électricité produite mais non consommée
• la répartition des frais de gestion et de comptage

La clé de répartition entre les lots

L’article D. 315-9 du code de l’énergie impose que la convention précise les coefficients de répartition ou leur méthode de calcul. Enedis propose quatre familles de clé de répartition : statique, dynamique par défaut, dynamique simple et full dynamique. La clé statique fige des pourcentages constants à chaque pas de trente minutes. La dynamique par défaut attribue la production au prorata de la consommation réelle de chacun.

Ce choix n’a rien de technique, il est politique. Une clé statique calée sur les tantièmes reproduit la logique de la répartition des charges de copropriété, mais pénalise les lots vides en journée. Une clé dynamique favorise les foyers présents aux heures de production, retraités et télétravailleurs en tête. Tranchez ce point en conseil syndical, jamais en séance plénière.

Le syndic exécute, le conseil syndical prépare

Le syndic ne pilote pas le projet, il l’exécute. Sa mission tient en quatre actes : inscrire la question à l’ordre du jour, joindre les devis à la convocation, notifier le procès-verbal, puis engager la dépense une fois le délai de recours purgé. Un syndic qui lance la commande avant l’expiration des deux mois engage sa propre responsabilité.

Le conseil syndical fait le vrai travail amont. Il consulte les installateurs, compare les hypothèses de dimensionnement, vérifie la portance de la charpente et rapporte devant l’assemblée. Dans les copropriétés dotées d’un fonds travaux, il chiffre aussi la part mobilisable sans appel exceptionnel.

Le calendrier réel d’un projet

Le compte se fait en trimestres, pas en semaines. Les jalons s’enchaînent dans cet ordre :

1. étude de faisabilité et devis comparés
2. inscription à l’ordre du jour, convocation 21 jours avant la séance
3. vote en assemblée générale
4. délai de contestation de 2 mois
5. déclaration préalable en mairie
6. commande, pose et raccordement par le gestionnaire de réseau

La déclaration préalable ne se contourne pas : l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme soumet à cette formalité toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Le délai d’instruction court sur un mois, porté à deux mois quand le projet se situe en secteur protégé ou dans les abords d’un monument historique, périmètre où l’architecte des Bâtiments de France rend un avis.

Financer sans appel de fonds brutal

Le fonds travaux et l’éco-prêt collectif

Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose un fonds travaux à toute copropriété comptant au-delà de 10 lots. Chaque copropriétaire y verse une cotisation annuelle, dont le minimum légal atteint 5 % du budget prévisionnel. Cette réserve absorbe une part de l’investissement sans appel de fonds exceptionnel.

Le reste à charge se finance par l’éco-PTZ collectif, prêt sans intérêts souscrit par le syndicat lui-même. Son plafond atteint 50 000 € par logement sur 20 ans pour une rénovation performante, et 30 000 € par logement sur 15 ans pour un bouquet de travaux plus limité. Aucune condition de ressources n’est exigée des copropriétaires, mais l’immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans à la date d’ouverture du chantier.

MaPrimeRénov’ Copropriété en 2026

Le solaire seul n’ouvre pas droit à cette aide : le dispositif finance une rénovation énergétique globale. Intégré à un bouquet avec isolation et chauffage, il pèse dans le gain visé. Les barèmes 2026 :

• 30 % du montant hors taxes des travaux pour un gain énergétique d’au moins 35 %
• 45 % pour un gain d’au moins 50 %
• plafond de dépense éligible fixé à 25 000 € par logement
• bonus de 10 % si l’immeuble sort du statut de passoire thermique
• bonus de 20 % pour les copropriétés fragiles ou en difficulté
• primes individuelles de 3 000 € pour les ménages très modestes, 1 500 € pour les modestes

L’audit énergétique conditionne le dossier, au même titre que les diagnostics immobiliers obligatoires encadrent une vente. Le panorama complet des dispositifs mobilisables figure dans notre point sur les aides à la rénovation énergétique en 2026.

L’arrêté du 1er juin 2026 déplace le curseur vers l’autoconsommation

Publié au Journal officiel n° 0129 du 4 juin 2026, l’arrêté du 1er juin 2026 modifie l’arrêté du 6 octobre 2021 fixant les conditions d’achat de l’électricité photovoltaïque produite sur bâtiment, hangar ou ombrière, pour les puissances installées inférieures ou égales à 500 kilowatts-crête.

Deux changements structurants :

• le prix d’achat du surplus injecté tombe à 1,1 c€/kWh hors taxes, avec une indexation annuelle de 2 % à chaque date anniversaire du contrat
• la prime à l’autoconsommation disparaît du dispositif

Le texte n’est pas rétroactif. Les demandes de raccordement complètes déposées avant le 5 juin 2026 et les contrats d’obligation d’achat en cours d’exécution conservent leurs conditions initiales.

La conséquence pratique tient en une phrase. Revendre le surplus au réseau ne rapporte quasiment plus rien. Un projet en copropriété se dimensionne donc sur la consommation réelle du bâtiment, ascenseur, éclairage des communs, ventilation, pompes de relevage, plutôt que sur la surface de toiture disponible. Un kilowattheure autoconsommé vaut le prix que la copropriété ne paie pas à son fournisseur, un ordre de grandeur sans commune mesure avec 1,1 centime.

Assurance, entretien et responsabilité après la mise en service

L’installateur doit justifier d’une assurance de responsabilité décennale avant tout démarrage. La jurisprudence range les panneaux photovoltaïques dans le champ de l’article 1792 du code civil dès qu’un désordre affecte l’étanchéité de la toiture ou rend l’ouvrage impropre à sa destination. Exigez l’attestation nominative, en cours de validité, portant mention explicite de l’activité photovoltaïque : une décennale de couvreur ne couvre pas la pose de modules.

Le syndicat, maître d’ouvrage, souscrit également une assurance dommages-ouvrage au titre de l’article L. 242-1 du code des assurances. Elle préfinance les réparations sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable.

Les réflexes après la pose

• déclarer l’installation à l’assureur de la multirisque immeuble et actualiser le capital garanti
• signer un contrat de maintenance annuel couvrant connexions, coffret et onduleurs
• suivre la production mensuelle et la comparer aux données de l’exploitant
• provisionner le remplacement des onduleurs, dont la durée de vie reste inférieure à celle des modules

Un défaut d’entretien ne coupe pas la production du jour au lendemain, il la grignote. Une baisse de rendement de quelques points passe inaperçue pendant deux saisons entières sans relevé mensuel. Le raisonnement vaut pour tous les travaux qui valorisent un bien immobilier : sans suivi, le gain s’efface aussi vite qu’il est arrivé.

Prochaine étape : demandez au syndic d’inscrire à la prochaine assemblée une résolution d’étude de faisabilité, budget plafonné, avec restitution du conseil syndical avant tout vote d’investissement.